การต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต

ทำให้บ้านของเราที่อยู่ติดกันได้รับความเสียหาย จะทำอย่างไร?

แนวทางแก้ไขปัญหา ตามแนวฎีกา (ฎีกาที่ 561/2553)

หลักกฎหมายจากฎีกา

1. เมื่อการต่อเติมของนายแสงชัยซึ่งเป็นผู้จะซื้ออาคารของจำเลยที่ 1 ทำให้อาคารของโจทก์ทั้งสองที่อยู่ติดกันได้รับความเสียหาย โจทก์สามารถฟ้องร้องให้เจ้าของและผู้ครอบครองอาคารรับผิดชอบในมูลละเมิดนั้นได้ เหตุผลเพราะ

       พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 31 บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดจัดให้มีหรือดำเนินการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารให้ผิดไปจากแผนผังบริเวณ แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ตลอดจนวิธีการหรือเงื่อนไขที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนดไว้ในใบอนุญาตหรือให้ผิดไปจากที่ได้แจ้งไว้ตามมาตรา 39 ทวิ เว้นแต่ (1) เจ้าของอาคารนั้นได้ยื่นคำขออนุญาตและได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ทำการแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้

       ดังนั้น เจ้าของอาคารจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายต้องงดเว้นไม่จัดให้มีหรือดำเนินการก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารที่ตนเป็นเจ้าของจนกว่าจะได้ยื่นคำขออนุญาตและได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นแล้ว

2. ฉะนั้น หากข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าการต่อเติมดังกล่าวทำให้โจทก์ทั้งสองเสียหาย ก็ต้องถือว่านายแสงชัยรวมทั้งเจ้าของและผู้ครอบครองอาคารนั้นร่วมกันกระทำละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 432 โจทก์ทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้องผู้ร่วมกระทำละเมิดดังกล่าวทุกคนหรือคนใดคนหนึ่งให้รับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนได้

3. หากการต่อเติมนั้นรุกล้ำแดนกรรมสิทธิ์ โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ชอบที่จะฟ้องขอให้ศาลพิพากษารื้อถอนอาคารส่วนที่รุกล้ำนั้นเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336

4. สรุป ฟ้องเป็นคดีละเมิด (ไม่ต้องร้องเรียนเทศบาล เขต เพราะกฎหมายให้อำนาจใช้สิทธิทางศาลได้ / จากแนวที่เคยทำคดี หากร้องเรียนไป เจ้าของบ้านไปขอออกใบอนุญาตก่อสร้าง ไหวตัวทัน ไม่เป็นประโยชน์ต่อรูปคดี ดังนั้นฟ้องคดีได้ ไม่ต้องโนติส หรือร้องเรียนเทศบาล หรือเขต ก่อนได้)

การระบุพยาน เช่น

        1. ขอให้ศาลชั้นต้นมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนงให้จัดทำแผนที่พิพาท เพื่อให้ทราบว่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 17 ก่อสร้างรุกล้ำแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองหรือไม่

        2.  นาย ก. เจ้าหน้าที่ฝ่ายหลักประกันและจดจำนองของธนาคาร ก. ซึ่งเป็นประจักษ์พยานในการทำแผนที่พิพาท และ

        3.  นาย ฉ. เจ้าพนักงานที่ดินผู้ทำการรังวัดแผนที่พิพาท

คำพิพากษาฎีกาที่ 561/2553 ศาลชั้นต้นมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนงให้จัดทำแผนที่พิพาท เพื่อให้ทราบว่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 17 ก่อสร้างรุกล้ำแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองหรือไม่ และกำหนดวันนัดสืบพยานโจทก์วันที่ 4 ถึง 6 สิงหาคม 2547 นัดสืบพยานจำเลยวันที่ 10 , 11 และ 13 สิงหาคม 2547 หลังจากสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ส่งแผนที่พิพาทมายังศาลชั้นต้นแล้ว โจทก์ทั้งสองได้ยื่นคำแถลงขอระบุบัญชีพยานเพิ่มเติมลงวันที่ 7 มิถุนายน 2547 ขออ้าง ส. เจ้าหน้าที่ฝ่ายหลักประกันและจดจำนองของธนาคาร ก. ซึ่งเป็นประจักษ์พยานในการทำแผนที่พิพาท และ ฉ. เจ้าพนักงานที่ดินผู้ทำการรังวัดแผนที่พิพาท ศาลชั้นต้นไม่อนุญาต ต่อมาวันที่ 16 มิถุนายน 2547 โจทก์ทั้งสองยื่นคำแถลงขอระบุบัญชีพยานเพิ่มเติมดังกล่าวเข้ามาอีก โดยแถลงว่าประสงค์จะสืบพยานบุคคลทั้งสองแทนพยานบุคคลสองอันดับที่ได้ขอให้ศาลชั้นต้นออกหมายเรียกไปแล้ว เพื่อไม่ให้กระทบกับวันนัดพยานโจทก์ที่ได้กำหนดไว้ แสดงให้เห็นว่าโจทก์ทั้งสองไม่มีเจตนาประวิงคดี ประกอบกับแผนที่พิพาทไม่มีรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่ถูกรุกล้ำ โจทก์ทั้งสองจึงอาจจำเป็นต้องนำพยานบุคคลที่เห็นว่าเป็นกลางมานำสืบเพื่อให้ได้ความชัดเจน ซึ่งไม่ทำให้จำเลยทั้งสามเสียเปรียบ เพราะจำเลยทั้งสามมีสิทธิถามค้านและนำพยานของตนเข้าสืบแก้ได้ การที่ศาลชั้นต้นไม่อนุญาตให้โจทก์ทั้งสองยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมกรณีเช่นนี้ ย่อมทำให้โจทก์ทั้งสองไม่อาจเสนอข้อเท็จจริงที่เกี่ยวกับประเด็นสำคัญแห่งคดีและอาจทำให้รูปคดีของโจทก์ทั้งสองเสียหายได้