ฎีกา คำบรรยายเนติ วิชานิติกรรม สัญญา อ.ณัฐจักรฯ สมัยที่76

ปิดคอร์ส* วันที่ 5 กันยายน 2566

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4900/2543 สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ผู้จะซื้อกับจำเลยผู้จะขายระบุให้ผู้ขายเป็นฝ่ายตกลงกับผู้เช่านาเอง หมายถึงว่าให้จำเลยจัดการให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาทให้เรียบร้อยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์
           พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ บัญญัติให้การจัดการให้ผู้เช่านาออกจากที่เช่าต้องปฏิบัติตามขั้นตอนในกฎหมายดังกล่าวให้ถูกต้องก่อน โดยผู้ให้เช่านาต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อผู้เช่านาพร้อมทั้งแสดงเหตุแห่งการบอกเลิกการเช่านาและส่งสำเนาหนังสือดังกล่าวต่อประธาน คชก. ตำบล และภายในเจ็ดวันนับแต่เมื่อได้รับสำเนาหนังสือตามวรรคหนึ่ง ให้ประธาน คชก. ตำบล หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากคชก. ตำบล แจ้งให้ผู้เช่านาที่ถูกบอกเลิกการเช่านาทราบเพื่อคัดค้านการบอกเลิกการเช่านาต่อ คชก. ตำบล ภายในกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง การที่จำเลยและ ช. ไปลงบันทึกประจำวัน ช. เลิกทำนาในที่ดินพิพาทจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาเช่านายังไม่เลิกกันเท่ากับจำเลยยังมิได้จัดการตกลงให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินที่พิพาท
           การที่เจ้าพนักงานที่ดินไม่จดทะเบียนการซื้อขายให้เนื่องจากมีผู้เช่านาที่ดินพิพาท ยังฟังไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญาต่อจำเลย แต่เมื่อจำเลยขอยกเลิกการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทแล้วโจทก์มิได้คัดค้าน และโจทก์มาฟ้องคดีอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาโดยไม่จัดให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาท ซึ่งในสัญญามิได้ระบุว่าจำเลยต้องดำเนินการให้เสร็จเมื่อใด ทั้งโจทก์มิได้กำหนดระยะเวลาให้จำเลยปฏิบัติในเวลาอันสมควร แต่กลับฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาโดยโอนที่ดินแก่โจทก์ทันทีจนจำเลยไม่อาจปฏิบัติได้จำเลยจึงไม่ผิดสัญญาเช่นกัน
           พฤติการณ์ที่จำเลยนัดโจทก์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินโดยที่ยังมิได้ดำเนินการให้ผู้เช่านาออกไปจากที่ดินพิพาทและเมื่อโจทก์ไม่รับโอนจึงขอยกเลิกการจดทะเบียนซื้อขายกับการที่โจทก์นำคดีมาฟ้องขอให้จำเลยโอนที่ดินโดยปลอดภาระผูกพันใด ๆ ทั้ง ๆ ที่ยังมิได้ให้เวลาจำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านาออกไปจากที่ดินพิพาทก่อน โจทก์ย่อมรู้อยู่ว่าไม่สามารถทำได้แต่โจทก์มีคำขอว่าถ้าไม่สามารถโอนที่ดินได้ก็ให้คืนเงินมัดจำ เป็นพฤติการณ์ที่ถือว่าโจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยายโดยมิได้มีฝ่ายใดผิดสัญญา โจทก์และจำเลยจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม

         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 390/2536 เมื่อจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้มิได้ชำระหนี้ ภายในเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยย่อมตกเป็นผู้ผิดนัดผิดสัญญา แต่เมื่อสัญญามิได้ระบุว่าหากจำเลยผิดนัดผิดสัญญา สัญญาซื้อขายเป็นอันเลิกกันทันที ดังนี้ ตราบใดที่โจทก์ยังไม่ได้บอกเลิกสัญญา สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยจึงยังมีผลผูกพันอยู่ และจำเลยย่อมมีสิทธิขอชำระหนี้ตามสัญญาได้ เมื่อกรณียังฟังไม่ได้ตามทางนำสืบว่าจำเลยขอปฏิบัติชำระหนี้ต่อโจทก์และฟังไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา แต่เมื่อคดีกลับได้ความต่อมาว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญากับจำเลยแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้.

       คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 375/2506 การตั้งตัวแทนนั้น แม้ตามกฎหมายจะให้สิทธิแก่ตัวแทนที่จะบอกเลิกสัญญาเสียเวลาใด ๆ ได้ก็ดี แต่การบอกเลิกสัญญานั้นจะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 คือ ต้องแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง จะแสดงเจตนาแก่บุคคลภายนอกหาได้ไม่

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 982/2513 ฎีกา มีประเด็นปัญหาที่มิได้ว่ากล่าวกันไว้ในชั้นอุทธรณ์ขึ้นมาด้วยฎีกาข้อนี้เป็นฎีกาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาย่อมไม่วินิจฉัยให้
          สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารที่คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ชัดเจนพอแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือโจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้ รวมทั้งการเจรจาหรือโดยการฟ้องร้องต่อศาลทั้งสองประการ และหากผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าทรงสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที สารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่า โจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้เสร็จภายใน 3 ปีมิใช่ว่าให้โจทก์ฟ้องภายใน 3 ปี เมื่อโจทก์ไม่สามารถขับไล่ให้เสร็จภายในกำหนด โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที
          สัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาแล้ว ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 มาปรับแก่คดีโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย โจทก์มีสิทธิที่จะได้รับเงินคืนจากจำเลยเฉพาะการงานที่โจทก์ได้กระทำลงไป อันจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานนั้นเท่านั้น
          ค่าใช้จ่ายในการเจรจาและค่าใช้จ่ายในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่า เมื่อในสัญญาได้ตกลงไว้ว่าผู้เช่ารับจะเป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่า หากขัดขืนก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่าที่จะดำเนินการฟ้องขับไล่เอาเองโดยออกค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง ดังนี้ ค่าใช้จ่ายทั้งสองประการนี้จึงไม่ใช่สิ่งที่จำเลยผู้ให้เช่าได้รับประโยชน์จากการงานที่โจทก์ผู้เช่าได้กระทำแต่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์ผู้เช่าได้เสียไป โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกคืนจากจำเลย
          ค่าใช้จ่ายในการงาน (การสร้างเขื่อน) ที่ในสัญญาไม่ได้ตกลงกันไว้ว่าจะต้องกระทำ แต่ได้ความว่าถ้าไม่กระทำการงานนั้นโจทก์ผู้เช่าจะไม่อาจกระทำการก่อสร้างอาคารใหม่ตามสัญญาขึ้นได้โจทก์จึงได้กระทำ (สร้างเขื่อน) ลงและจำเลยผู้ให้เช่าได้ยินยอมเห็นชอบด้วยแล้ว ถือได้ว่าเป็นการงานที่โจทก์ได้ทำขึ้น และจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานของโจทก์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้โจทก์
ในกรณีผิดสัญญา สิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญาย่อมมีอยู่สองประการ คือบังคับให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ประการหนึ่งกับการบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายอีกประการหนึ่ง เมื่อจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแล้วก็ย่อมจะบังคับให้โจทก์ชำระหนี้ตามสัญญาไม่ได้
          การที่จำเลยฟ้องแย้งโจทก์ซึ่งเป็นฝ่ายผิดสัญญาเรียกร้องเป็นเงินค่าที่ทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถว 30 ห้อง ซึ่งถ้าหากโจทก์ไม่ผิดสัญญา โจทก์จะต้องสร้างให้จำเลยนั้นถือได้ว่าจำเลยฟ้องให้โจทก์สร้างตึกให้จำเลย ถ้าสร้างไม่ได้ให้ใช้ราคาแทนเท่ากับฟ้องบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งจำเลยจะใช้สิทธิดังกล่าวหาได้ไม่ เพราะจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและสัญญาไม่มีผลบังคับแล้ว ราคาตึกที่เรียกร้องจึงไม่ใช่ค่าเสียหายอันจำเลยจะพึงเรียกได้
          เงินค่าตอบแทนในการเข้าทำสัญญา เป็นเงินที่คู่สัญญาทำกันไว้ว่า เพื่อเป็นการตอบแทนในการที่จำเลยตกลงให้สิทธิต่าง ๆ แก่โจทก์คู่สัญญาโดยกำหนดชำระเงินกันเป็นงวด เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทำให้จำเลยขาดประโยชน์ที่จะได้รับเงินค่าตอบแทนนี้จึงเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะเรียกร้องจากโจทก์ได้
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 10 ถึง 13/2513)

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1658/2527 สัญญาจะซื้อขายที่ดินมีข้อความระบุชัดว่า ผู้จะซื้อซึ่งหมายถึงโจทก์จะต้องจ่ายเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดต่อเมื่อผู้ขายคือจำเลย จัดทำหนังสือสำคัญให้แล้วเสร็จ (โฉนด) ภายใน 12 เดือน ถ้าหลักฐาน ไม่เสร็จผู้ซื้อไม่รับโอน โดยผู้จะซื้อจะต้องจ่ายเงินให้หมดงวดสุดท้าย ภายในวันครบกำหนดที่ให้จำเลยจัดทำหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน แสดงให้เห็นเจตนาของผู้ซื้อที่ยึดถือเอาโฉนดที่ดินเป็นข้อสำคัญ เมื่อจำเลยมิได้จัดการทำโฉนดที่ดิน แปลงที่จะขายให้แก่โจทก์ จนเลยระยะเวลาตามสัญญา เป็นการละเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิเลิกสัญญาได้ โดยมิพักต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 แต่เมื่อโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย ตามตำบลที่อยู่ของจำเลยในปัจจุบัน โดยส่งทาง ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับแต่จำเลยไม่ยอมรับ กรณีถือได้ว่าโจทก์ ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้วจำเลยต้องคืนมัดจำให้แก่โจทก์

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1507/2512 จำเลยกล่าวหาว่าบิดาโจทก์ยักยอกไม้ เพื่อระงับข้อพิพาท โจทก์ผู้เป็นบุตรได้เข้าทำสัญญาแทนบิดาส่งไม้ให้จำเลย โดยจำเลยจะชำระเงินค่าไม้ โจทก์จึงตกอยู่ในฐานะเป็นคู่กรณีกับจำเลย สัญญานี้จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ ตามสัญญาโจทก์จำเลยมีหน้าที่ชำระหนี้ต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน ครั้งเมื่อโจทก์ส่งไม้มาตามสัญญา ไม้เสื่อมคุณภาพเพราะความผิดของโจทก์ที่ชักลากไม้ล่าช้า การชำระหนี้จึงกลายเป็นไร้ประโยชน์แก่จำเลย เมื่อจำเลยบอกปัดไม่รับมอบไม้ถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยรับไม้และชำระเงินไม่ได้
 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8021/2549 ตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีข้อตกลงให้จำเลยริบเงินค่าที่ดินที่โจทก์ได้ชำระแล้ว ดังนั้นแม้จำเลยจะมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาโดยระบุว่าหากโจทก์ไม่ดำเนินการจะริบเงินทั้งหมดแล้วโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยที่จะริบเงินดังกล่าวได้ และเมื่อจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยต้องให้โจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนเงินค่าที่ดินที่ได้รับไว้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยนับแต่เวลาที่ได้รับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสอง ดอกเบี้ยดังกล่าวมีลักษณะเป็นการทดแทนความเสียหายอย่างหนึ่งเพื่อให้โจทก์ได้กลับคืนฐานะที่เป็นอยู่เดิมจึงมิใช่ดอกเบี้ยค้างส่งหรือดอกเบี้ยค้างชำระซึ่งมีอายุความ 5 ปี ตามมาตรา 193/33

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 175/2521 โจทก์ทำสัญญาตกลงกับจำเลย ให้จำเลยสร้างโรงภาพยนตร์และตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยเองโดยโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 20 ปี จำเลยผิดสัญญาในการก่อสร้างตามที่ตกลงกันไว้ โจทก์ได้บอกเลิกสัญญากับจำเลยโดยชอบแล้ว ดังนี้ สัญญาและข้อผูกพันต่าง ๆ ในสัญญาก่อสร้างต้องสิ้นสุดลงจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะเช่าหรือครอบครองโรงภาพยนตร์และตึกแถวตามสัญญานั้นอีกต้องคืนที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้โจทก์ส่วนโจทก์ก็ต้องชดใช้ค่าก่อสร้างอันเป็นผลงานที่จำเลยสร้างลงไปให้แก่จำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสาม