คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5496/2543

ประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ ม. 4, 420, 491, 492, 1310

ก่อนทำสัญญาขายฝาก โจทก์ได้ไปตรวจสอบที่ดินพิพาท พบสิ่งปลูกสร้างเป็นโครงเสา มีการมุงหลังคาแล้วบางส่วน ต่อมาได้มีการทำสัญญาขายฝากโดยตกลงชัดเจนว่าขายฝากเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง จำเลยได้ตกลงด้วย โดยแจ้งแก่โจทก์ว่าจะสามารถไถ่คืนภายในกำหนด หากล่วงเลยเวลาจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเอง เมื่อครบกำหนดไถ่โจทก์ได้ไปตรวจดูที่ดินพิพาทพบว่า มีการสร้างบ้านทาวน์เฮาส์เกือบเสร็จสมบูรณ์จำนวน 2 หลัง ส่วนอีก 3 หลัง ยังสร้างไม่เสร็จ เป็นโครงมีหลังคามีการก่อสร้างผนังบางส่วน

ดังนี้ การที่จำเลยได้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาท ทั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาท โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้าง แม้โจทก์ตกลงทำสัญญาขายฝากแก่จำเลยเฉพาะที่ดินพิพาทโดยระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายฝากว่า สิ่งปลูกสร้างไม่มี จำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งตามกฎหมายให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 และมาตรา 492 การปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลย จึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ซึ่งเป็นผู้ซื้อ

กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรงจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สร้าง แต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ก็ตาม

แต่การที่โจทก์กลับปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปในที่ดินของโจทก์ ทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากแล้วโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้าง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ดังกล่าว และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์

 แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา