มาตราที่เคยออกสอบ

ข้อสอบผู้ช่วยผู้พิพากษา กฎหมายแพ่ง ข้อ ๗ ปี ๒๕๔๑ ,๒๕๕๕

      มาตรา ๕๓๘ (ออกสอบ ข้อ ๗ ปี ๒๕๔๑, ๒๕๕๕) เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

เจาะประเด็นเน้นหลักสำคัญ ที่น่าสนใจ**

ประเด็นที่ ๑

      ในการเขียนตอบหลักกฎหมาย มาตรา ๕๓๘ มักจะเขียนคลาดเคลื่อนโดยมักจะอธิบายว่าคู่สัญญามิได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือจึงไม่อาจฟ้องร้องกันได้ ความจริงแล้วกฎหมายบัญญัติเพียงว่าหากไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดก็จะฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้ มิใช่กรณีกฎหมายบังคับให้ต้องทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ (คำว่าทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ คือ คู่กรณี ต้องลงชื่อด้วยกันทั้งสองฝ่าย) แต่อย่างใด 

ประเด็นที่ ๒

        ความแตกต่างของหลักฐานการฟ้องร้องระหว่างสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ กับสัญญาซื้อขาย

        มาตรา ๕๓๘ บัญญัติถึงหลักฐานการฟ้องร้องตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด

        ต่างจากมาตรา ๔๕๖ วรรคสอง และวรรคสาม ที่บัญญัติถึงหลักฐานการฟ้องร้องตามสัญญาจะซื้อจะขาย คำมั่นจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษรวมทั้งสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาตั้งแต่สองหมื่นบาทขึ้นไปว่ามีอยู่สามประการ คือ

        หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ ฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำหรือได้ชําระหนี้บางส่วนแล้ว ฉะนั้น ในกรณีสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแล้ว แม้จะมีการส่งมอบบ้านเช่าให้เข้าอยู่อาศัย หรือมีการวางมัดจำค่าเช่า หรือมีการชําระค่าเช่าล่วงหน้าแล้วก็ไม่อาจฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

        อย่างไรก็ตาม หากการส่งมอบบ้านเช่า หรือการชําระค่าเช่าล่วงหน้ามีการบันทึกกันไว้ บันทึกดังกล่าวอาจกลายเป็นหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดก็ได้

ประเด็นที่ ๓     

       ถ้าเป็นการฟ้องร้องอย่างอื่นที่มิใช่สิทธิตามสัญญาเช่าแล้ว แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็ย่อมฟ้องร้องกันได้ เช่น

       ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากทรัพย์ที่เช่า กรณีการเช่าอสังหา ริมทรัพย์โดยมิได้มีการทำหลักฐานการเช่าใด ๆ ไว้ต่อกัน แม้ผู้ให้เช่าจะไม่อาจฟ้องบังคับตามสัญญาเช่า คือ ไม่อาจฟ้องเรียกค่าเช่าหรือฟ้องบังคับผู้เช่าให้ซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าได้ แต่ผู้ให้เช่ามีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าให้ออกไปได้โดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองของผู้ให้เช่าโดยถือว่าผู้เช่าอยู่โดยอาศัยสิทธิของผู้ให้เช่า เมื่อผู้ให้เช่าไม่ประสงค์ จะให้ผู้เช่าอยู่ต่อไป ย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ฐานละเมิด

        คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๒๙/๒๕๒๙ การฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายกรณีการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือนั้น มิใช่การฟ้องบังคับตามสัญญาเช่า แต่เป็นการฟ้องโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในที่พิพาทต่อไป และบอกกล่าวให้ออกแล้วจำเลยไม่ยอมออก จึงเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้

        คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๔๐/๒๕๕๗ โจทก์บรรยายฟ้องและนําสืบว่าจำเลยเช่า พื้นที่พิพาทจากโจทก์โดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไป และบอกกล่าวให้จำเลยออกจากพื้นที่เช่าแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ดังนี้มิใช่เป็นการฟ้องขับไล่โดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่า แต่เป็นการฟ้องเพื่อใช้สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินพิพาทจากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๓๖ จึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา ๕๓๘ แม้โจทก์จะไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลย ผู้ต้องรับผิด โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายได้

        ข้อสังเกต กรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่าจะฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชําระไม่ได้ คงเรียก ได้เฉพาะค่าเสียหายฐานละเมิดนับแต่ได้บอกกล่าวให้ผู้เช่าออกจากที่พิพาท และผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวก่อนฟ้อง

         อ้างอิง : ฎีการวมคำบรรยายเนติฯ เล่มที่ ๑๐ วิชา ซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ในส่วนเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ)(อ.สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์) สมัยที่ ๗๔ 

จำนวนผู้เยี่ยมชม : 459 ครั้ง
แบ่งปันข้อมูล โดย ผู้ใช้งาน : 0 | ทีมงาน : 0 ข้อมูล