บทบรรณาธิการเนติบัณฑิต เล่มที่ 14 ภาค 1 สมัย 67  

คำถาม ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ โดยผู้ซื้อชำระเงินในวันจองและในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ผู้ขายไปแล้ว ตกลงชำระเงินดาวน์ 12 งวด แต่เมื่อถึงกำหนดชำระเงินดาวน์งวดแรก ผู้ซื้อไม่ชำระเพราะผู้ขายยังไม่เริ่มลงมือก่อสร้างอาคารพาณิชย์และไปร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ขายจะริบมัดจำได้หรือไม่?

คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้
           คำพิพากษาฎีกาที่ 797/2556 ข้อเท็จจริงรับฟังในเบื้องต้นว่าจำเลยทำโครงการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 6 ชั้น เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2548 โจทก์ทำนิติกรรมจองซื้ออาคารพาณิชย์โครงการดังกล่าวเนื้อที่ 17 ตารางวา 1 คูหาจากจำเลย ในราคา 16,000,000 บาท ชำระเงินในวันจอง 300,000 บาทต่อมาวันที่ 15 พฤษภาคม 2548 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยชำระเงินอีก 500,000 บาท รวมเป็นเงิน 800,000 บาทตกลงชำระเงินดาว 12 งวด งวดละ 334,000 บาท วันแรกชำระวันที่ 15 กันยายน 2548 วันสุดท้ายวันที่ 15 สิงหาคม 2549 รวมเป็นเงิน 4,008,000 บาท ส่วนที่เหลือ 11,192,000 จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์
           ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าแม้สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กำหนดเวลาการเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาก่อสร้างอาคารพาณิชย์ให้แล้วเสร็จไว้ แต่เป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องรีบลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาก่อสร้างที่เสร็จไว้เพื่อความเป็นธรรมแก่ประชาชนในฐานะผู้บริโภค เมื่อสัญญาไม่ได้กำหนดเวลาไว้ แต่เป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยมีหน้าที่ต้องรีบลงมือก่อสร้างและก่อสร้างให้เสร็จในเวลาอันสมควรอันเป็นไปตามหลักความสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 368 ที่บัญญัติว่า สัญญานั้นทำให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต หาใช่การจะเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาเสร็จนั้นขึ้นอยู่กับความพอใจของจำเลยแต่ฝ่ายเดียวเพราะจำเลยเป็นผู้รับประโยชน์จากเงินที่โจทก์ชำระไปแต่ฝ่ายเดียว จำเลยมีหน้าที่ต้องรีบก่อสร้างโดยพลัน ตามมาตรา 203 เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทนคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติชำระหนี้ตามมาตรา 369 ดังนั้น การที่โจทก์ชำระเงิน 800,000 บาท แก่จำเลยในการทำสัญญาจะซื้อจะขายย่อมมีความคาดหวังจะได้เห็นจำเลยปฏิบัติชำระหนี้ตอบแทน คือการเริ่มลงมือก่อสร้างแต่เมื่อครบกำหนดเวลาชำระเงินดาวน์งวดแรกในความว่าจำเลยยังไม่เริ่มลงมือก่อสร้างอาคารพาณิชย์ทำให้โจทก์เกิดความไม่มั่นใจในโครงการของจำเลยพร้อมเงินค่างวดที่จะจ่ายแต่ละงวดเป็นจำนวนมากถึง 334,000 บาท โจทก์จึงไม่ยอมจ่ายเงินค่างวดและไปร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จำเลยเองก็ไม่ได้แสดงความสุจริตโดยการแจ้งข้อมูลเกี่ยวกับโครงการให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่างวดอีก จึงถือได้ว่าการชำระหนี้ของโจทก์มิได้กระทำลงเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบตามมาตรา 205 ดังนั้น การที่โจทก์ไม่ได้ชำระเงินค่างวดแก่จำเลยจะถือว่าผิดสัญญาและก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยในการริบมัดจำไม่ได้ เมื่อจำเลยไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาจึงมีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับตั้งแต่วันที่ได้รับเงินไว้ตามมาตรา 391
 
 
 
คำถาม   ใบจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ ระบุราคาขาย เงินจำนวนที่วางจองไว้กับค่าโอนกรรมสิทธิ์ แต่มีข้อความว่าให้ทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกัน ดังนี้ ใบจองดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่? ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์สองแปลง หากผู้ซื้อประสงค์จะซื้อเพียงแปลงเดียวจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่?
 

คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้
           คำพิพากษาฎีกาที่ 2569/2556 โจทก์ตกลงจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากจำเลย 2 แปลง คือ แปลงหมายเลข 1314 และ 1315 ในราคาแปลงละ 2,500,000 บาท รวมเป็นเงินแปลงละ 200,000 บาท
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการที่โจทก์จองซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์จากจำเลย 2 แปลง คือแปลงหมายเลข 1314 และ 1315 โดยวางเงินจองไว้แปลงละ 100,000 บาท ย่อมถือได้ว่าเป็นการให้มัดจำและเป็นหลักฐานว่าได้ทำสัญญากันแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 แม้ตามใบจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จะมีข้อความว่าให้ทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกัน และโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำก็ตาม แต่ใบจองดังกล่าวระบุราคาขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ไว้ และระบุว่าวางเงินจองจำนวน 100,000 บาท กับระบุค่าโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยเป็นผู้ชำระ ซึ่งแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กันต่อไป กรณีจึงมีสาระสำคัญครบถ้วนเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์กับจำเลย ดังนั้น ใบจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ทั้งสองแปลงจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อเท็จจริงที่ยกขึ้นอ้างในฎีกา ถือได้ว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อหนี้ที่ต่างต้องชำระมิได้กำหนดเวลาไว้แน่นอน ต่างฝ่ายย่อมเรียกให้อีกฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ได้โดยพลัน โดยกำหนดระยะเวลาพอสมควร บอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดขึ้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 ประกอบมาตรา 369 การที่จำเลยมีหนังสือบอกกล่าวนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แปลงหมายเลข 1314 โดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ชำระหนี้ แต่โจทก์เพิกเฉย จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ จำเลยมีสิทธิรับเงินมัดจำ จำนวน 100,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) ส่วนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแปลงหมายเลข 1315 จำเลยบอกเลิกสัญญาโดยมิได้บอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ก่อนจึงไม่ชอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อทั้งสองฝ่ายต่างบอกเลิกสัญญาต่อกัน แม้ไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญาตามพฤติการณ์ แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าสมัครใจที่จะเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยาย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แปลงหมายเลข 1315 จึงไม่มีผลผูกพันกันต่อไป กรณีไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิรับเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาท สำหรับเงินค่าทำสัญญาที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์สองแปลง เป็นเงินแปลงละ 100,000 บาท รวมเป็นเงิน 200,000 บาท นั้น ไม่ใช่มัดจำ แต่เป็นการชำระราคาค่าที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์บางส่วน เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้ว คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ส่วนเงินที่จะต้องใช้คืนแก่กันให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยคิดแต่เวลาที่ได้รับไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แปลงหมายเลข 1315 และราคาที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ทั้งสองแปลงบางส่วนดังกล่าวที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 2 เมษายน 2545 อันเป็นวันที่รับไว้เป็นต้นไป
 
 
 
คำถาม  บุตรบุญธรรมของเจ้ามรดกถูกจำกัดมิให้รับมรดก ผู้สืบสันดานของบุตรบุญธรรมสามารถสืบมรดกได้หรือไม่?
 

คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้
           คำพิพากษาฎีกาที่ 5611/2554 แม้หากจะฟังข้อเท็จจริงตามที่โจทก์กล่าวอ้างว่าจำเลยร่วมกับนางรัชนีกร (บุตรบุญธรรมของเจ้ามรดก) ปลอมพินัยกรรมของนางล้วนอันจะเป็นเหตุให้นางรัชนีกรตกเป็นผู้ถูกกำจัดมิให้รับมรดกฐานเป็นผู้ไม่สมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1606 (5) และการกำจัดมิให้รับมรดกอาจะเกิดขึ้นได้ ทั้งกรณีก่อนเจ้ามรดกตายและหลังเจ้ามรดกตาย ขึ้นอยู่กับเหตุในการถูกกำจัดมิให้รับมรดกตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1605 และ 1606 โดย มาตรา 1639 บัญญัติถึงการที่ทายาทช้ันผู้สืบสันดานถึงแก่ความตายหรือถูกกําจัดมิให้รับมรดกก่อนเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย ถ้าบุคคลนั้นมีผู้สืบสันดานก็ให้ผู้สืบสันดานนั้น รับมรดกแทนที่ก็ตาม แต่มาตรา 1607 ยังได้บัญญัติถึงการถูกกําจัดมิให้รับมรดกไว้เป็นการ เฉพาะอีกต่างหากว่า การถูกกําจัดมิให้รับมรดกนั้นเป็นการเฉพาะตัว ผู้สืบสันดานของทายาทที่ถูก กําจัดสืบมรดกต่อไปเหมือนว่าทายาทนั้นตายแล้ว ทั้งนี้โดยไม่ได้บัญญัติให้จํากัดว่าจะต้องเป็น กรณีที่ทายาทถูกกําจัดก่อนหรือหลังเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย ดังนี้ในกรณีทายาทถูกกําจัดไม่ให้ รับมรดกตาม มาตรา 1605 และ 1606 น้ัน ไม่ว่าจะเป็นกรณีถูกกําจัดก่อนหรือหลังเจ้ามรดกถึง แก่ความตายก็ตามในเรื่องมรดกแทนที่ก็ต้องบังคับไปตาม มาตรา 1607 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ เช่นนี้ที่ให้ผู้สืบสันดานของทายาทที่ถูกกําจัดมิให้รับมรดกมีสิทธิรับมรดกแทนที่ทายาทที่ถูกกําจัดมิให้รับมรดกของเจ้ามรดกได้ หาได้ถือว่า มาตรา 1607 ต้องอยู่ภายใต้บังคับมาตรา 1639 นอกจากนี้มาตรา 1627 ยังบัญญัติว่า บุตรบุญธรรมนั้น ให้ถือว่าเป็นผู้สืบสันดานเหมือนกับบุตร ที่ชอบด้วยกฎหมายซึ่งเป็นบทบัญญัติให้ถือเช่นนั้นโดยเด็ดขาด ดังนี้ย่อมต้องถือว่านางรัชนีกร บุตรบุญธรรมเป็นผู้สืบสันดานของนาง ล้วนเจ้ามรดกซึ่งแม้นางรัชนีกร จะถูกกําจัดมิให้รับมรดกแล้ว ผู้สืบสันดานย่อมสามารถสืบมรดกได้ตาม ปพพ. มาตรา 1607 มิใช่ว่าการสืบมรดกนี้จะมีได้เฉพาะการสืบมรดกของบุตรที่สืบสายโลหิตจากเจ้ามรดกเท่านั้น และเมื่อโจทก์เป็นเพียงบุตรของน้องร่วมบิดามารดาเดียวกับเจ้ามรดกซึ่งเป็นทายาทในลำดับถัดลงไป โจทก์ย่อมมิใช่ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกของนางล้วนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1630 วรรคหนึ่ง จึงมิใช่ผู้เสียหายตามประมวลกฎมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 2 (4) ย่อมไม่มีอำนาจฟ้อง

จำนวนผู้เยี่ยมชม : 4535 ครั้ง
แบ่งปันข้อมูล โดย ผู้ใช้งาน : 0 | ทีมงาน : 0 ข้อมูล